Le marché immobilier luxembourgeois traverse une période de transformation significative en cet automne 2025. Après avoir connu une croissance quasi ininterrompue depuis 2020, les prix semblent enfin atteindre un plateau, offrant un répit bienvenu tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Une stabilisation des prix attendue depuis longtemps
Les chiffres du troisième trimestre 2025 révèlent une tendance claire : les prix au mètre carré dans la capitale et ses environs se stabilisent autour de 11 000 à 13 000 euros pour les appartements, et 9 000 à 11 000 euros pour les maisons individuelles en périphérie. Cette stabilisation fait suite à une augmentation de 43% observée entre 2020 et 2024.
Cette pause dans la croissance s'explique par plusieurs facteurs convergents. D'une part, la Banque Centrale Européenne a maintenu ses taux directeurs relativement élevés tout au long de l'année 2025, rendant les conditions d'emprunt moins attractives qu'auparavant. D'autre part, l'offre de logements neufs a sensiblement augmenté, particulièrement dans les communes périphériques comme Bertrange, Strassen et le quartier du Ban de Gasperich.
Le quartier de la Gare : un pôle d'attraction toujours dynamique
Malgré cette tendance générale à la stabilisation, certains quartiers continuent d'afficher une demande soutenue. Le quartier de la Gare, en pleine transformation urbaine, attire particulièrement les jeunes actifs et les investisseurs. Les nouveaux projets résidentiels qui y voient le jour proposent des appartements modernes avec des surfaces optimisées, répondant parfaitement aux besoins d'une population urbaine et connectée.
Les prix dans ce quartier oscillent entre 10 500 et 12 500 euros le mètre carré pour les constructions neuves, un niveau qui reste stable depuis le début de l'année. La proximité de la gare centrale, avec ses connexions vers la France, la Belgique et l'Allemagne, continue de justifier ces tarifs auprès d'une clientèle internationale.
Les communes périphériques : le nouveau terrain de jeu des primo-accédants
Face aux prix élevés de la capitale, de plus en plus d'acheteurs se tournent vers les communes environnantes. Differdange, Pétange et Sanem connaissent ainsi un regain d'intérêt marqué. Ces localités offrent un excellent compromis entre accessibilité financière et qualité de vie, avec des prix au mètre carré compris entre 6 500 et 8 500 euros.
L'amélioration continue des infrastructures de transport, notamment avec l'extension du réseau de tram et la modernisation des lignes ferroviaires, rend ces communes de plus en plus attractives. Les temps de trajet vers Luxembourg-Ville ne dépassent généralement pas 25 minutes, permettant de concilier vie professionnelle dynamique et cadre de vie plus paisible.
L'investissement locatif : toujours une option viable
Pour les investisseurs, le marché locatif luxembourgeois conserve tout son attrait. Avec une demande locative qui reste supérieure à l'offre, particulièrement pour les appartements de deux et trois chambres, les rendements locatifs se maintiennent autour de 3,5 à 4,5% brut dans les zones bien situées.
Les quartiers de Kirchberg et du Cloche d'Or, avec leur forte concentration d'institutions européennes et de sièges sociaux internationaux, garantissent une demande constante de la part d'expatriés et de cadres internationaux. Ces locataires, généralement solvables et à la recherche de logements de qualité, assurent une stabilité appréciable aux investisseurs.
Perspectives pour 2026 : vers une reprise modérée ?
Les experts s'accordent à prédire une reprise modérée du marché immobilier luxembourgeois pour 2026. La BCE devrait progressivement assouplir sa politique monétaire, ce qui pourrait relancer la demande. Parallèlement, le gouvernement luxembourgeois a annoncé de nouvelles mesures pour favoriser l'accession à la propriété, notamment pour les jeunes ménages.
Cette combinaison de facteurs pourrait entraîner une hausse modérée des prix, estimée entre 2 et 4% pour l'année prochaine. Cependant, cette croissance devrait rester bien en deçà des taux observés lors de la période 2020-2024, témoignant d'un marché qui gagne en maturité.
Nos recommandations pour les acheteurs et vendeurs
Pour les acheteurs, le moment présent offre une fenêtre d'opportunité intéressante. La stabilisation des prix, couplée à une offre plus abondante, permet de prendre le temps de trouver le bien idéal sans la pression de l'urgence qui caractérisait les années précédentes. Il reste toutefois essentiel de bien définir son budget en tenant compte des frais annexes, qui représentent environ 10 à 12% du prix d'achat.
Pour les vendeurs, la clé du succès réside dans une estimation juste et réaliste de leur bien. Les biens surévalués peinent à trouver preneur dans le contexte actuel, tandis qu'un prix en ligne avec le marché garantit généralement une vente dans les trois à six mois. La présentation du bien, avec des photos professionnelles et une description soignée, reste plus que jamais déterminante.
Chez MAMO Immo, nous accompagnons nos clients dans cette nouvelle phase du marché immobilier luxembourgeois, en leur apportant notre expertise locale et notre connaissance approfondie des différents quartiers de la capitale et de ses environs. N'hésitez pas à nous contacter pour une estimation gratuite de votre bien ou pour être accompagné dans votre recherche.
MAMO Immo
Expert immobilier au Luxembourg depuis 2020